カルテ：長年住んでいる借家を大家さんから買い取る際の注意点を教えてほしい

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患者名：ぴんきい
担当医：mica先生

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■患者問診■

【現在の具体的な状況】
現在居住中の借家（築30年以上の木造）と土地を、大家さんから買い取ることになりました。

土地面積は205㎡（約62坪）で、前面道路の路線価は21,000円（21E）です。提示金額は「430万円」で、築古のため建物価値はゼロとし、土地のみの価格として提示されています。

自分なりに調べた路線価評価額（約430万円）や実勢価格の目安と比較して、金額は妥当～割安と判断しており、価格自体には納得しています。

個人間売買ではなく、今後の手続きは地元の不動産業者に仲介（契約業務など）を依頼して進める予定です。

【抱えている問題／困っている事】
築古物件特有の「購入後に発覚するリスク（雨漏り、シロアリなどの修繕）」や、将来的な解体費用の負担に不安があります。

また、少額での住宅ローン（またはリフォームローンなど）の利用も考えていますが、築古・少額ゆえに融資を受けにくいのではないかと不安を感じています。

大家さんとの関係は良好ですが、親しい間柄だからこそ、後々のトラブル（境界線の曖昧さや建物の不具合など）を未然に防ぎたいと考えています。

【何を聞きたいのか】
1. 契約時の必須確認事項

今後、不動産業者と打ち合わせをする際、契約書に必ず盛り込むべき条件や、注意すべき事項には何があるでしょうか。

たとえば、境界確定の要否、契約不適合責任の免責事項、ローン特約の必要性などについて教えていただきたいです。

そのほか、契約時に確認しておくべき重要事項があれば、あわせて教えていただきたいです。


2. 見落としがちなリスク

今回のような「築古借家と土地の現状買い取り」において、一般の購入者が見落としがちな法的リスクや、将来の税金・費用面での落とし穴があれば教えてください。


3. 事前の建物調査

売買契約を結ぶ前に、ホームインスペクション（住宅診断）や地元の工務店による点検は入れておくべきでしょうか。

実務的な観点から、事前に確認しておくべきことや、調査を依頼する場合のポイントについて、アドバイスをお願いします。