カルテ：母が亡き父から相続したローンありのアパートを何とかしたい

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患者名：カスミ
担当医：mica先生 / ニル先生

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■患者問診■

【現在の具体的な状況】
亡き父の所有していたアパートを母が相続しました。

＜詳細＞
・ローン返済残高：約4,500万円（年利3％）
・昭和46年築
・鉄骨4階建 76㎡
・店舗住宅兼用
・エレベーターなし
・大阪市内（環状線の駅から徒歩15分）
・土地建物共に都市銀で根抵当中
・現在の空き部屋：1室

昨年末に複数の不動産業者に一括査定を頼みました。金額は土地建物で2,800～3,500万円（収益物件としての売買が一番金額的にも良いだろう、とのことでした）。一番高く売れたとしても、約1,000万円のローンが残ります。

【抱えてる問題／困っている事】
築年数も古く、毎月のローン返済20万円に加え、ローン返済契約の更新で毎年約60万円かかります。昨年までは、毎月20万円弱の家賃収入をそのままローンに充てていましたが、なにぶん古いため、修繕等で出ていく一方です。

2年程前までは30万円の家賃収入がありましたが、だんだん減ってきました（古い、周りに新築アパートが建ったなど）。名義は母ですが、私が足りない分を出して返済に充てており、かなり苦しいです。建て直ししようにも先立つものがありませんし、銀行には「完済しなければ再借り入れはできない」と言われました。また、年利を下げて欲しいと何度も頼みましたが、取り合ってもらえませんでした。

【何を聞きたいのか】
今現在、不動産に関して素人の私が思いつく方法は下記2つしかありません。

①他金融機関で借り替え→担保以上の金額を貸してくれる可能性は低い。
②母の自己破産→妹が保証人になっているので、必然的に妹も自己破産する必要がある。

ほかに何かいい方法はないかと、お知恵をお借りしたくご相談いたしました。年々評価額も下がっていくので、できる限りマイナスが少なく済む方法を探しています。