案件名 　　　　　　　　　　　　　　 2000/08/15 配信
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納得いかないのです
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患者名 コン太 担当医 mica 先生
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●患者問診より●

相談したい内容は、激裏にそぐわない（普通すぎて）かもしれませんが
くやしくて納得いかなくて夜も寝られないので、ぜひアドバイスをお願
いしたいのです。

私が節税目的で区分所有していた築9年のワンルームマンション（4階）
に、5月から新しい入居者が入りました。そのたった5日後に、部屋の電
気給湯器の水道管が劣化によって（？）破損し、あいにく貸借人が外出
中で発見が遅れ 2トンもの水道水が漏水し、3－1Fの計5世帯が被害にあ
ってしまいました。1Fにはある企業の事務所が入っていたため、被害総
額は300万円程度に達するようです。


そして、その賠償責任がすべて私にかぶさってきているのです。


電気給湯器（ナ○○○ル製）は夜間電力でお湯をわかしてためておくタ
イプで、パネルの大きさが畳1畳ぶんくらいある、かなり大きなもので
す。原因の水道管は、パネル内部にあって、外からは全く見えません。
しかし、パネル下部に、取り扱い説明のシールが貼られており、それに
よると、6ヶ月おきに・・・・の点検をすること、とか、1ヶ月以上使用
しない時は、元栓をしめたのちにバルブを解放してタンク内の水を抜く
こと、、、等々、詳しく記載されています。つまり、かなりシビアなメ
ンテナンスを必要としていたわけです。


問題はここからなのですが、、。
私がその不動産仲介業者（中堅のマンションデベロッパー）から物件を
購入した際、そういった付帯設備に関する資料を一切もらっていないの
です。口頭説明さえありませんでした。


その部屋はある大企業の社宅として借り上げらることになったので頻繁
に退居者はでないと思い、そのデベロッパーの子会社への管理委託契約
はしなかったのですが、それでも貸借人の退居に際しては、自分で部屋
を確認していました。しかし、まさかパネル内部までは見ませんよね。
第一、そのような必要性について全く情報を与えられていなかったわけ
ですから。


友人があるウェブサイトを見つけてくれました。以下抜粋です。



・専有部分に欠陥のある場合


上の水漏れが、上の階の居住者の専有部分たる水道管（支管）の設置の
欠陥によるものである場合には、上と同様やはり民法717条の責任を追及
できることになります。しかし通常、上の階の居住者は水道管に欠陥が
あるか否かわかるはずがないので、何も過失がないのに責任を負わされ
るのは大変気の毒です（民法717条は、たとえ加害者に過失がなくとも土
地の工作物の設置・保存に「瑕疵」があれば責任を負わねばならないと
していますのでやむを得ないのです。もっともこのような場合に民法717
条の適用はないとされれば、過失がない以上、責任を負わないことにな
ります）
しかし、仮に上の階の区分所有者が第一次的に責任を負うとしても、最
終的には水道管の設置にミスをした不動産会社や建設会社が、責任を負
うと考えて良いと思います（不動産会社の責任は、債務不履行責任、建
設会社の責任は、不法行為に基づく責任です）。

今回の件は、どうでしょうか。私が自分でミスを犯した結果の損害なら
借金してでも支払います。でも、今回の件はどうしても納得いかないの
です。だって築9年のマンションですよ。その水道管が老朽化で破損する
なんて、通常考えも及ばないですよね。それでも本当に区分所有者であ
る私が100％責任を負わなければならないのでしょうか。私に管理上のミ
スがあったとすれば、パネル下のシールを見落としていたくらいのもの
です。
しかも、「そんな説明書を一切くれなかったじゃないか、しかも、説明
さえなかった。ひどいじゃないか」とセールスマンに言っても、尊大な
態度で、鼻で笑いながら「そんなものはどこでもやってませんよ」と一
蹴されちゃいました（すごーーーくむかつく）

友人に弁護士を紹介してもらったところ、上述の、「私がその不動産仲
介業者（中堅のマンションデベロッパー）から物件を購入したさい、そ
ういった付帯設備に関する資料を一切もらっていないのです。口頭説明
さえありませんでした。」というのは、仲介業者の債務不履行であるか
ら、訴訟は可能でしょう、とのコメントでした。


ただちょっと頼りなさげな先生なのでちょっと不安なのです。

質問は


1.（区分所有者）と、仲介業者の責任はどんな割合か

2.ふてぶてしいセールスマン達に良い復讐の手だてはあるか
（あ、この質問は激裏っぽいですね）


激裏の辛口かつ優秀な先生方、アドバイスをお願いいたします。



●担当医所見● mica 先生

私の住んでいるマンションも同じく電気給湯器（ナ○○○ル製）です。

このマンションは分譲貸しで、家主さん（個人）が以前居住していた時
につけたものです。入居の際、家主さん、仲介業者から、この機器につ
いての説明は一切ありませんでした。

住み始めて1年程たった頃・・・（非公開）


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